2017中国房价行军图:春反攻,夏防守,秋僵持,冬投诚!
今天,国家统计局发布了2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
按统计局的分类测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点;三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。
我翻译一下:一线房价跌了!二线城市还在涨,但涨势放缓;三线城市新房涨幅收窄,二手房价涨幅持平。
光看一个月的数据,其实有点瞎子摸象,尤其对于普通民众,不懂数据内涵,不会技术分析,找不着北呀。
老杨通过下面的70城房价环比走势图,也即70城总体的房价短期波动,分析与研判2017年大势。
如果把房价作为楼市的短周期波动的行军路线图,可以将今年分为四种不同的作战状态。
春季反攻:
本轮房价上涨,最热的时点是2016年9月,环比涨幅见顶!9月底开始20余城出新政,其后涨幅收窄。但2017年春节之后,环比涨幅再次扩大。数据背后是北京、广州、厦门、杭州、福州等部分二线城市和环都市的三四线市,出现一轮房价反攻。春季一波小行情。
夏季防守:
关于春季行情,当时我已有定性:只是小浪花,不是潮水变向,不可能是再次步入上行通道。果不其然,3.17北京新政及部分城市跟进升级调控之后,春季反攻的那些城市,被迫转为防守态势。表现为房价环比涨幅重新回落,6、7、8三月连续回落,8月涨幅只有0.2%了,刷新本轮新低。
大家注意:在春节反攻和夏季防守的这半年中,部分热点城市(主要是2017年2月发布红色预警的18城)的房价上涨,属于最后一波上攻,或者约等于股市中牛市高位的“诱多”。而一大群后知后觉的投资投机客,正是在这个最容易“入坑”“被套”的时间窗口,冲了进去,而且部分人用了高杠杆。老杨的判断:这部分人中的至少五成左右,明年都会感到悔恨。其中,北京和环京已经显现!
秋季僵持:
9、10、11月,房价防守变得越来越困难,但仍能保持战局的僵持状态,表现为70房价环比涨幅继续收窄,在0.1%左右的盘整。注意:少数城市的少数项目,开始加大促销力度,老业主维权现象增多。
冬季投降:
过去几个月,我在多个房企内部会议上,预测11月前后,70城房价下跌,也即环比由正转负,也即房价守不住了,防线被撕破,投降。11、12月的概率很大。开发商促销与房东卖家降价现象增多。
上述是新房价格环比变化,70城中的约一半城市,新房定价受严控,存在一定的失真。而二手房价格,基本属实。下表为70城中最重要的35城的二手房价格。
环比下跌幅度最大的仍是北京,跌0.9%。
其次是天津、济南、厦门、郑州、上海、深圳、南京、海口等。
当前,房价表现最强的城市,也是最边远的两个城市:哈尔滨、乌鲁木齐。一个是东北角,一个西北角。
同学们想一想:房地产板块轮动够强大吧!何时会结束呢?
注意:老杨不是傻空。危中存机,随着少数城市房价开始下跌,甚至是跌了数月,下一轮开发商拿地、个人购房的好时机,也正在慢慢酝酿中。耐心等待,细心观察,必有收获。
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